입주권과 분양권, 이것만 알면 끝! (자격, 세금, 매매 차이 완벽 정리)

안녕하세요. 아파트 투자에 관심 있는 분들이라면 '입주권'과 '분양권'이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 두 용어가 비슷하게 들리지만, 사실 자격부터 세금, 매매 방식까지 큰 차이가 있습니다. 이 차이를 정확히 알지 못하면 투자 과정에서 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 

이 글에서는 입주권과 분양권의 핵심 차이점을 완벽하게 정리해 드립니다. 이 글만 읽어도 입주권과 분양권에 대한 모든 궁금증이 해결될 것입니다. 지금부터 자세히 알아볼까요?

입주권과 분양권, 개념부터 명확히 이해하기

입주권과 분양권은 모두 '새 아파트에 입주할 수 있는 권리'를 의미하지만, 그 권리를 얻는 과정과 법적 성격이 다릅니다.

1. 입주권이란?

입주권은 '재건축'이나 '재개발' 사업을 통해 기존 주택 소유자가 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 기존 주택의 소유권을 바탕으로 얻는 권리이며 재개발·재건축 조합원으로서의 지위를 의미합니다. 따라서 입주권은 부동산(주택)으로 간주됩니다. 조합원들은 일반 분양자보다 저렴한 '조합원 분양가'로 새 아파트를 분양받을 수 있습니다.

2. 분양권이란?

분양권은 '아파트 청약'을 통해 당첨된 사람이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 기존에 부동산을 소유하고 있지 않더라도 청약 가점이나 추첨을 통해 당첨되면 얻게 되는 권리입니다. 분양권은 준공 전까지 부동산이 아닌 '부동산을 취득할 권리'로 간주됩니다. 아파트가 완공되면 소유권 등기를 통해 비로소 부동산이 되는 것입니다.

입주권 vs 분양권, 핵심 차이점 3가지

개념을 이해했다면 이제 가장 중요한 세 가지 핵심 차이점을 비교해 봅시다. 자격, 세금, 매매 방식에 따라 투자 가치와 접근법이 크게 달라집니다.

1. 취득 자격 차이

• 입주권 : 재건축·재개발 정비사업 구역 내에 기존 주택을 소유한 사람이 조합원 자격으로 얻습니다.
• 분양권 : 주택청약종합저축을 통해 청약에 당첨된 사람이 얻습니다.

2. 세금 차이

세금은 입주권과 분양권의 가장 큰 차이점 중 하나입니다. 각각의 성격이 다르기 때문입니다.

• 입주권 : 입주권은 부동산(주택)으로 간주되므로 기존 주택에 대한 양도소득세가 부과됩니다. 이때 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 분양권 : 분양권은 부동산 취득 권리로 간주되므로 취득 시 취득세가 부과되지 않습니다. 하지만 분양권을 전매할 때 양도소득세가 부과됩니다. 양도세율은 보유 기간에 따라 달라지며 2년 이내 매도 시 높은 세율이 적용됩니다.

3. 매매 및 대출 차이

• 입주권 : 입주권 매매 시에는 기존 주택을 사고파는 것이므로 주택 매매와 동일한 절차를 거칩니다. 입주권을 매수할 때는 대출 실행이 가능하며 대출 한도는 조합원 분양가와 종전 자산 감정평가액 등을 기준으로 정해집니다.
• 분양권 : 분양권 매매는 전매제한 기간이 있는 경우가 많습니다. 전매 제한 기간이 지나야만 거래가 가능하며 거래 시 '프리미엄(P)'이 붙는 경우가 흔합니다. 분양권은 부동산이 아니므로 주택담보대출이 아닌 중도금 대출 승계나 신용 대출을 이용하는 것이 일반적입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 입주권은 여러 개를 가질 수 있나요?

재건축·재개발 조합원 자격으로 입주권은 원칙적으로 1개만 주어집니다. 하지만 기존 주택의 면적이나 가격에 따라 2개 이상의 입주권을 받는 경우도 있습니다.

Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

네. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 분양권을 취득하면 양도세, 종합부동산세 등 세금 계산 시 주택 수에 합산됩니다. 단, 2020년 8월 11일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

Q. 입주권과 분양권 중 어느 것이 더 좋은 투자일까요?

두 권리 모두 장단점이 있습니다. 입주권은 상대적으로 투자금이 많이 들지만, 조합원으로서의 혜택(조합원 분양가, 로열층 배정 등)을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 분양권은 소액으로 시작할 수 있고 시세차익을 기대할 수 있다는 장점이 있지만, 전매 제한이나 높은 양도세율을 고려해야 합니다.

마무리

지금까지 입주권과 분양권의 개념부터 자격, 세금, 매매 차이까지 완벽하게 정리해 드렸습니다. 이 두 가지 권리는 비슷한 것 같지만, 법률적 성격과 세금, 거래 방식에서 큰 차이가 있습니다. 이 글에서 제시한 내용들을 꼼꼼하게 확인하여 자신에게 맞는 투자 방식을 선택하고 성공적인 내 집 마련을 이루시기를 바랍니다. 감사합니다.